Si vous êtes copropriétaire bailleur d’un logement classé F ou G au DPE, soit visé par l’interdiction de louer pour indécence énergétique à compter du 1er janvier 2025 ou du 1er janvier 2028, mesure de la loi Climat et Résilience, votre inquiétude est sans doute à son comble concernant la perte prochaine de vos revenus locatifs. En effet, la rénovation énergétique d’un bien en copropriété est
coûteuse et ne dépend pas que de vous. Certains travaux, comme l’isolation, nécessitent l’approbation des autres copropriétaires au travers d’une
décision d’assemblée générale de copropriété. Alors que faire ? Vendre, continuer à louer en l’état, louer de manière saisonnière (quoique les déclarations récentes du ministre délégué au Logement sont inquiétantes concernant ce type de location… ) ou se lancer tout de même dans une rénovation énergétique malgré les obstacles à surmonter ? Votre expert en diagnostics, contrôles immobiliers et missions de copropriété telles que la mise en copropriété et le diagnostic technique global (DTG), présent en Savoie, Haute-Savoie et en Isère, vous expose les propositions de la Fédération nationale de l’immobilier (FNAIM) pour éradiquer les passoires énergétiques du parc locatif privé situé en copropriété.
Passoires énergétiques au sein des copropriétés : trop de freins à la rénovation énergétique
La FNAIM, à la suite d’une enquête menée auprès de ses adhérents en contact direct avec les propriétaires bailleurs de passoires énergétiques, fait un constat alarmant concernant le comportement de ces derniers face à la nécessité de rénover leur logement pour le rendre décent et pouvoir le louer d’ici 2025 ou 2028. Alors qu’un tiers des bailleurs optent pour la rénovation, il subsiste tout de même plus d’un quart qui comptent vendre leur bien et même 6 % qui veulent le basculer en location saisonnière. En ce qui concerne ce dernier choix, les propos tenus le 25 octobre 2022 sur BFM Business par le ministre délégué au Logement Olivier Klein et traduisant la volonté de soumettre les locations de courte durée aux mêmes règles que les locations à usage d’habitation principale ne sont pas de bon augure… Dans tous les cas, de manière générale, les principaux motifs de refus de rénover sont : le coût d’une rénovation, puis les difficultés techniques et enfin, le fait que pour certains, il n’est pas possible d’engager des travaux sans l’accord des copropriétaires de l’immeuble au cours d’une assemblée générale.
Compte tenu que plus de 60 % des passoires énergétiques du parc locatif privé se situent au sein d’une copropriété, compte tenu aussi que l’interdiction de louer pour motif d’indécence énergétique se chevauche avec deux autres mesures de la loi Climat et Résilience réservées aux copropriétés, soit le PPT (plan pluriannuel de travaux) et le DPE collectif, la FNAIM a émis des propositions pour rendre plus logique cette cohabitation réglementaire et « planifier un effort efficace écologiquement et soutenable économiquement ».
Rénovation énergétique du parc collectif privé : une stratégie globale en quatre volets
Pour rénover les logements de manière efficace au sein des immeubles de copropriété, la FNAIM propose d’abord que l’adoption d’un plan pluriannuel de travaux (PPT) déclenche systématiquement la suspension de l’interdiction de louer pour tout logement individuel de l’immeuble indécent énergétiquement, et ce, pendant dix ans, soit la durée du PPT. La seconde proposition de la FNAIM est de faire en sorte que le DPE collectif devienne opposable et prime sur le DPE individuel, ce qui encouragerait tous les copropriétaires à se lancer dans une rénovation énergétique globale de l’immeuble. En troisième lieu, la FNAIM propose de s’attaquer à tous les logements très énergivores, même ceux occupés par leurs propriétaires, au travers d’une stratégie basée sur le calendrier de l’Europe, qu’elle considère plus réaliste (éradication des logements classés G d’ici 2030) ainsi que sur l’obligation pour l’acquéreur de faire réaliser des travaux. Enfin, la FNAIM propose deux autres solutions de financement pour les travaux de rénovation énergétique, et cette fois, par le développement d’un principe de garantie de l’État à un prêt rénovation à la copropriété avec des fonds de travaux centralisés, ainsi que la création d’un produit épargne rénovation.
